Rendas antigas: o que muda para os idosos e quem continua protegido?
Por Maria Martins, atualizado a 12 de Agosto de 2026 Notícias
O Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), vai introduzir alterações nas condições em que alguns contratos de habitação podem ser atualizados e define quem continua a beneficiar de proteção.
As alterações às regras das rendas antigas geram incerteza para muitos inquilinos, especialmente para os idosos, cujas reformas mensais são, em muitos casos, insuficientes para suportar os valores atualmente praticados nas rendas de habitação.
Neste artigo, explicamos o que muda para os idosos com rendas antigas, quem continua protegido pela lei e o que fazer caso receba uma notificação do senhorio.
O que são as Rendas Antigas?
Consideram-se “Rendas Antigas" todos os contratos de arrendamento celebrados antes de 15 de outubro de 1990. Ao longo dos anos, estes contratos foram alvo de diferentes regimes legais, mantendo, em muitos casos, mecanismos de proteção para determinados inquilinos, como idosos ou pessoas com deficiência.
Em 2012, o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) introduziu alterações que permitiram atualizar muitas destas rendas. Ainda assim, alguns inquilinos continuam protegidos, nomeadamente idosos, pessoas com deficiência e agregados familiares com baixos rendimentos, grupos que foram considerados para a constituição das novas regras da lei.
Segundo estimativas, existem em Portugal cerca de 150 mil contratos de arrendamento anteriores a 1990, sendo que 120 mil têm rendas inferiores a 200 € por mês.
O que muda para os idosos com rendas antigas?
Com a alteração do NRAU, as condições dos contratos de arrendamento dos inquilinos são avaliadas com base na idade e no Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) do agregado familiar.
É a combinação destes dois fatores que determina se o contrato mantém a proteção anterior ou se a renda pode vir a ser atualizada.
De forma geral, os idosos com 65 ou mais anos continuam a beneficiar da proteção. No entanto, em algumas situações, nomeadamente quando o rendimento do agregado ultrapassa o limite definido na lei, poderá haver lugar à atualização da renda.
Já os contratos de arrendamento de inquilinos com menos de 65 anos podem transitar para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), ficando sujeitos às regras atualmente em vigor.
De forma geral, estas são as principais situações previstas pela nova lei:
O que é o Rendimento Anual Bruto Corrigido e porque é importante?
O Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) é o valor utilizado para determinar o nível de proteção do agregado familiar.
Este cálculo tem por base o rendimento bruto anual, mas prevê deduções em determinadas situações, como a existência de filhos dependentes ou de pessoas com deficiência no agregado. O ajuste tem as suas condições e pode representar 1 ano de rendimentos mínimos, ou seja, 8.333€ em 2026.
Os contratos de arrendamento são avaliados e é definido qual o regime aplicável ao contrato de arrendamento, com base neste valor.
O que é o valor patrimonial tributário (VPT)?
Em algumas situações, a atualização da renda tem por base o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel, isto é, o valor atribuído ao imóvel pela Autoridade Tributária e pode ser consultado na Caderneta Predial Urbana, disponível no Portal das Finanças.
Rendas antigas: exemplos práticos das novas regras
Estas novas regras devem ser consideradas e avaliadas por todas as famílias. Veja como estas situações podem ser aplicadas na prática:
1. O idoso continua protegido e mantém a renda antiga
O António tem 67 anos e o agregado familiar apresenta um rendimento bruto anual de 72.000€. No entanto, como tem um filho dependente com um grau de incapacidade superior a 60%, ao rendimento será retirado o valor equivalente a 1 ano de salários mínimos. Desta forma considera-se o Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC), que será de 59.120€.Neste caso, apesar do rendimento bruto anual ser superior a 64.400 €, o valor corrigido é inferior a esse limite. Por isso, vai manter o contrato no regime anterior e a renda irá manter-se fixa, apenas com as atualizações anuais associadas à inflação anual.
2. A renda do idoso pode ser atualizada
O José tem 82 anos e o agregado familiar declara um rendimento bruto anual de 65.000 €. Como este valor ultrapassa o limite previsto na lei e não existem deduções aplicáveis, a renda pode ser atualizada.Neste exemplo, a habitação tem um Valor Patrimonial Tributário (VPT) de 125.000 €. O Estado determina que o senhorio deverá recuperar o valor fiscal do seu imóvel no prazo legal de 15 anos para recuperar a totalidade do valor fiscal do seu imóvel através das rendas.
Sendo assim, o Estado faz o cálculo da renda dividindo o VPT por 15, obtendo-se o valor anual da renda. Depois, divide-se esse resultado pelos 12 meses do ano.
Exemplo:
125.000 € ÷ 15 = 8.333,33 € de renda anual
8.333,33 € ÷ 12 = 694,44 € de renda mensal
Neste caso, o José passaria a pagar 694,44 € por mês.
Apesar da atualização da renda, o José continua a beneficiar da proteção prevista para os inquilinos com 65 ou mais anos. Ou seja, o contrato mantém-se no regime anterior e não transita para o NRAU.
Isto significa que o aumento da renda não implica, por si só, a perda da proteção associada à idade do inquilino.
Atualização de rendas antigas: o que fazer se receber uma notificação do senhorio?
Caso o senhorio pretenda atualizar a renda ao abrigo das novas regras, os inquilinos devem ser notificados através de uma carta registada com aviso de receção. Nessa comunicação deve ser indicado o valor patrimonial do imóvel, o valor da nova renda proposta e o valor de compensação que pretende pedir ao Estado, caso se aplique.
É importante não ignorar esta notificação. Mesmo que o inquilino não assine ou não levante a carta, a lei prevê que a comunicação, após um determinado prazo, é considerada reconhecida e válida.
Num espaço de trinta dias, o inquilino deve responder, e enviar os seguintes documentos:
Documento de identificação que comprove a idade, quando aplicável;
Comprovativos do rendimento do agregado familiar;
Atestado de incapacidade, caso exista algum elemento do agregado com deficiência.
Com estes elementos é possível calcular o Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) e determinar se o Novo Regime se aplica, ou não.
O idoso tem de sair de casa se a renda aumentar?
Uma atualização da renda não significa que o idoso tenha de sair de casa. São duas situações diferentes: a renda pode ser aumentada sem que o contrato termine automaticamente.Além disso, os inquilinos com 65 ou mais anos continuam a ter algumas proteções previstas na lei. Por isso, se receber uma carta do senhorio, é importante perceber primeiro o que está a ser pedido e o que muda, ou não, no contrato.
O que acontece ao contrato de arrendamento quando o idoso sai de casa?
É natural que, em algum momento, a casa onde o idoso viveu durante muitos anos deixe de oferecer tanto conforto e segurança ao idoso. Neste momento, a família começa a considerar que tipo de apoio podem e devem prestar, mas coloca-se a questão: o que acontece com o contrato de arrendamento?
A proteção associada à idade do idoso não passa automaticamente para outro familiar. Se o contrato deixar de estar no nome do idoso, as condições podem mudar e a transmissão para outra pessoa só é possível nos casos previstos na lei.
Por isso, um filho não pode simplesmente assumir o contrato e manter a mesma renda e proteção. Antes de qualquer decisão, é importante perceber se existe direito à transmissão do contrato e quais as condições aplicáveis.
No fundo, sair de casa não significa apenas deixar uma habitação para trás. Pode também significar perder determinadas condições do contrato que estavam associadas à situação do idoso. Por isso, antes do idoso ou o familiar responsável entregar a casa ou tomar qualquer decisão sobre o arrendamento, vale a pena conferir primeiro o que a lei permite.